「住所等変更登記の義務化」と
「スマート変更登記」について
◆概要
「所有者不明土地」とは、相続等の際に土地の所有者についての登記が行われないなどにより不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、又は所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地をいい、全国の所有者不明土地は九州の大きさに匹敵するともいわれいます。今後、高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化する恐れがあることから、令和6年4月から相続登記(相続による所有権の移転登記)の申請が義務化され、相続等によって不動産(土地・建物)を取得した相続人は「その所有権を取得したことを知った日から3年以内」に相続登記の申請をしなければならないとされました(令和6年4月前に相続等した不動産も相続登記がされていない場合は対象となり、令和9年3月までに相続登記が必要)。
また、令和8年4月から不動産の所有者は住所等が変更があった場合に変更登記をすることが義務付けらるとともに、義務化に伴う環境整備策として、所有者が変更登記の申請をしなくても法務局が職権で住所等の変更登記をする「スマート変更登記」が設けられます。
◆住所等変更登記の義務化について
令和8年4月1日から不動産(土地・建物)の所有者(登記名義人)は所有権の登記をした後に、氏名・住所(法人の場合は名称・住所)について変更があった場合、「その変更日から2年以内」に変更登記の申請をすることが義務付けられます。
住所等変更登記の義務化の施行日である令和8年4月1日より前に住所等の変更があった場合でも、変更登記をしていない場合には義務化の対象となり、令和10年3月31日までに変更登記をする必要があります
なお、正当な理由がないのに住所等変更登記の義務を怠った場合は、5万円以下の過料の適用対象となります。ただし、登記官が義務違反の事実を把握しても、直ちに裁判所への通知(過料通知)を行うことはせず、義務に違反した者に対して相当の期間を定めて義務の履行を催告したにもかかわらず、正当な理由なく、その期間内に申請・申出がされないときに限られます。
◆「スマート変更登記」について
住所等変更登記の義務化とともに、一定の手続をすることで、その後は法務局が職権で住所等変更登記をする「スマート変更登記」が設けられます。これにより、住所等の変更があるたびに自身で登記申請をしなくても、義務違反に問われることがなくなります。
◎個人の場合
個人の場合は所有者の氏名・住所のほか、氏名の振り仮名、生年月日等の「検索用情報」の申出をすることで、申出後は1法務局が定期的に住基ネットに照会して住所等の変更の有無を確認、2住所等に変更があった方に対して変更登記をしてよいかメール等で確認、3変更登記をしてよい旨の回答があった場合は職権により変更登記します。
検索用情報の申出は令和7年4月21日から開始となり、同日以降に所有権の名義人となる場合は登記申請の際に所有者の検索用情報を併せて申出(同時申出)を行います。
また、令和7年4月21日より前から所有権の名義人となっている場合は、検索用情報の申出(単独申出)の手続きが必要となります。
※海外に居住されている方については、法務局で住所等の変更を確認することができないため、所有権の登記をした後に、氏名又は住所について変更があった場合は変更登記の申請をする必要があります
◎法人の場合
法人の場合は「会社法人等番号」の登記をすればスマート変更登記が利用できます。会社法人等番号の登記後に本店主たる事務所の住所や会社・法人の名称に変更があった場合には、法務局において住所等の変更の事実を確認して、職権で登記をします。
令和6年4月1日より前に所有権の名義人となっている場合は、「会社法人等番号の申出」をすることで会社法人等番号が登記されます。また、令和6年4月1日以降に所有権の名義人となる場合は登記の申請書に、所有者の名称、住所に加え、会社法人等番号を併せて記載して申請すること会社法人等番号が登記されます。
※会社法人等番号を有していない法人については、法務局で住所等の変更の事実を確認することができないため、所有権の登記をした後に、住所又は名称について変更があった場合は変更登記の申請をする必要があります。