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マイホームを買換えた場合の課税の特例について

[04/21]更新!

◆マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 マイホーム(旧住宅)を平成27年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

【主な適用要件】

*自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。

*譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。

*譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。

*買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。

*買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

 

◆特定のマイホームを買い換えた場合の特例

 特定のマイホームを、平成27年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます(譲渡益が非課税となるわけではありません)。

 例えば、1000万円で購入したマイホームを5000万円で売却し、7000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。これにより、買い換えたマイホームを例えば将来8000万円で売却した場合、売却価額8000万円と購入価額7000万円との差額である1000万円の譲渡益に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4000万円の譲渡益を加えた5000万円が、譲渡益として課税されます。

 なお、売却代金よりも少ない金額でマイホームを買い換えた場合については、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

【主な適用要件】

*自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、すまなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

*売った年の前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

*売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

*売却代金が1億円以下であること(平成26年1月以後の譲渡から)。

*売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

*買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

*マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

*買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

*マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

*買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

*マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。

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